Другая цена вашей недвижимости...

Другая цена вашей недвижимости...

 

Сразу предупреждаю, знаков будет много и тех, кого цена на недвижимость волнует не сильно может пойти погулять.

Некоторые агенты, которые и так ВСЕ знают, которым НИЧЕГО не нужно говорить сколько стоит недвижимость лично их и их клиентов туда же...

25 лет, с октября 1992 года, я занимаюсь недвижимостью.

Как и большинству моих коллег, мне часто КАЖЕТСЯ, что я точно знаю цену своей недвижимости.

Ха - ха. Именно кажется.

Теперь, - как я ее иногда, КОГДА НЕ СИЛЬНО НУЖНО продать, определяю?

 

Вариант первый - Я за нее столько заплатил.

 

Часто используемый и не имеющий под собой почти никаких оснований.

Первое, что хочется СЕБЕ возразить, - ну и сам дурак!

То, что ты когда то, за ЭТО заплатил в определенных условиях не означает автоматическую такую же оценку другими СЕЙЧАС.

Это как с авто, выехал из салона - 10%. Мы, к сожалению, привыкли жить в условиях роста рынка, когда любая, даже самая сумасшедшая, бредовая покупка недвижимости была хорошей инвестицией. Это привело на рынок инвесторов - дилетантов. Раз у меня всегда получалось, то и сейчас прокатит.

А уже не катит. Третий год подряд цены падают, рынок сократился.

Простой пример из реальной жизни:

2014 год осень. Несколько дней уговариваем клиентов расстаться с 1-комнатной хрущевской квартирой на Городских Горках. Они делят наследство. С трудом убеждаем на 2.1 млн. рублей, что 68000 рублей или 1700 долларов США за квадрат!

2017 год весна. Такую же квартиру можно купить за 1,5 млн. рублей. А это уже 48000 рублей или 860 долларов США за квадрат.

Падение в рублях - 30%, в долларах - 50%.

Клиенты уговорились. Почему то мне кажется, что они очень благодарны мне сейчас, что уговорил.

Сегодня объяснения продавцов, а мы так купили в 2014 м... Или а нам столько давали 3 года назад - абсолютно ничего не означают, кроме того, что приходи ВЧЕРА и забирай свои деньги.

Жди лет пять возможного нового роста цен, посчитай экономику сравнив с депозитами банков и прослезись...

 

Вариант второй - Мои соседи за столько же выставили продавать свою недвижимость.

 

Вроде чуть - чуть запахло разумом, но!

Если озвучить это "правильными" словами, то получается - мои соседи, как и я грешный МЕЧТАЕМ о такой то цене, но поскольку пока находимся в мечтах, никто из покупателей с деньгами на рынке наших душевных порывов не оценил, иначе продали бы давно.

Вот если бы вы сказали о цене сделки! Соседи продали, и не в 2014 году, а то возвращаемся вверх к пункту первому... Но увы, об этом почти никто не говорит.

Так что если говорить о конкурентах, то нужен очень грамотный, трезвый анализ. Пройти и лично посмотреть и поторговаться на 4-5 вариантов реальных, самых адекватных конкурентов.

Понять, что есть огромная разница между мечтами хозяев в свежих объявлениях и реально грустными глазами разумных собственников в процессе торга после осмотра их сокровища.

 

И третий - Мега хит оценки. Нам столько нужно!

 

Мы закрываем кредит, покупаем другую квартиру, как правило лучше, больше, ближе к центру. Переезжаем в Москву, Питер, Сочи, Ростов и там дороже.

Первый вопрос, который возникает, а чего так скромно?

Давайте в Париж переедем за эти деньги или в Лондон.

Я лох 25 лет этим занимаюсь и до сих пор ни одной квартиры на Париж не поменял.

Научите меня, как продать квартиру за цену - КОТОРУЮ НУЖНО для переезда в Париж. Невзирая на реалии рынка.

А еще поделитесь своей последней покупкой в миллионы рублей которую совершили без оценки других, альтернативных вариантов? Пришел, увидел и купил, не глядя на аналоги рядом более дешевые!

Ну правда, вы же всегда покупаете недвижимость не глядя вокруг?

Я призываю, фактически умоляю собственников. Включите свой мозг. Перестаньте нести убытки из за своего упрямства и эго. Посмотрите на рынок трезво.

 

Всему обученные и опытные агенты далее для ВАС.

 

Я очень часто порываюсь сказать горе агентам, которые отказываются даже донести до своих собственников - продавцов предложения о более низкой цене, не то чтобы поработать с ними над этим предложением, а просто озвучить предлагаемую цену. Вы меня конечно простите, но... Ударьтесь головой об стену и лучше с разбега. Может быть до Вас дойдет, что вы "просираете", натурально деньги клиентов и свою комиссию.

Уступить сегодня 50 -100 тысяч рублей и продать, в подавляющем количестве случаев выгодней чем сидеть еще год!

Вы рассказываете о том, что вам давали 2 млн.р пол года назад, а завтра будете так же рассказывать про наши 1,9 млн.р.

Вы зарплату хотите получить сейчас или через пол года?

Сколько еще денег хозяев Вы собрались потерять, - "просрать"?

 

Теперь, как можно и нужно действовать включив мозг.

 

Возможно вы не поверите, но существуют три метода оценки недвижимости. Назовем их: Сравнительный, Затратный и Доходный.

 

Сравнительным методом считайте цену продаваемой квартиры. Сейчас огромный выбор до 120 однотипных квартир в каждом сегменте, сформированном по локации, типу дома и площади. Вы можете смело откинуть большинство самых дорогих вариантов. Это мечты, а не сделки. Выбрав 4-6 наиболее близких по характеристике и адекватных по цене, идем их смотреть. Да, да! Вживую, ножками. Ни одно объявление с фото и даже видео не донесет до вас стойкий аромат подъезда и очарование колдобин во дворе.

Далее торг, проведенный по правильному сценарию, корректирует цифру из объявления на 5-7 %. Не забудьте выяснить про документы и схему сделки. Здорово экономит время, - напрочь отметая нереальные варианты.

Собираем полученные данные в простенькую табличку. Можно в Экселе. Сравниваем впечатления от увиденного и услышанного с тем что есть у Вас, что вы пытаетесь оценить. Получаете реальную картину, из чего выбирает ВАШ потенциальный покупатель. Только так вы можете оценить свою квартиру реалистично.

 

Затратный метод - для хозяев домов.

Найти похожие дома в продаже невозможно. Своя архитектура. Своя локация. Про остальное молчу. Хотите оценить дом. Закажите строительным компаниям, а лучше нескольким посчитать постройку с отделкой и всеми "пирогами" того, что собираетесь оценить. Желая получить Ваш заказ они сделают это практически бесплатно. Добавьте к цене стоимость похожего участка. Такие уже можно найти. Вы получите реалистическую стоимость оцениваемого объекта. Открою тайну. По опыту цена постройки аналогичного дома в 1,5 или 2 раза ниже того, что обычно просят продавцы. Обосновывая это так, - я же потратил время на стройку, а вы сразу получаете мой "шедевр".

Я не буду описывать уникальности и "шедевральности" домов с которыми сталкивался, но слухи о ценности архитектуры "от хозяина" сильно преувеличены.

Многие покупатели проведя такой нехитрый расчет навсегда перестают думать о покупке готового дома. Строя сам дешевле, ты получаешь то, что нужно именно тебе с твоими "перламутровыми пуговицами".

Единственная потеря - это время. На стройку уходит от 2 лет. И если покупатель находит разумный баланс между ценой и степенью испорченности дома, происходит сделка.

 

Доходный вариант - для доходной, коммерческой недвижимости. Простите за каламбур.

Возможно лично вы считаете по другому, но я и мои друзья, из тех кто постоянно инвестирует в недвижимость в зависимости от степени их самонадеянности рассчитывают на покупку недвижимости, которая может окупится за срок от 5-6 лет у "законченных оптимистов" до 8 -10 лет для реалистов.

Иными словами, - цена вашей коммерческой недвижимости лежит в пределе от 60 до 120 месячных доходов, ей генерируемых.

Если ваша недвижимость на супер - центральной улице где всегда гарантированный спрос на аренду вы можете просить ориентируясь на верхний край 100 - 120 ежемесячных аренд. Если на окраине или ваша недвижимость - уникальный подвал с совместным выходом в подъезд - то по минимуму 60 аренд.

Это может быть аренда, которую вы прямо сейчас получаете. Если арендаторы от вас уехали, корректируем на аналоги рядом.

Сегодня инвестор в здравом уме и твердой памяти не купит коммерческий объект окупающийся арендой 11 и более лет. Если знаете такого филантропа, срочно звоните мне. У меня полно таких шикарно - доходных объектов. Комиссию пополам гарантирую. Шутка с долей правды.

 

Вот как то так, уважаемые любители недвижимого и доходного.

У кого есть комментарии, с удовольствием вступлю в дискуссию "по делу".

Звоните, пишите. +79024721648 oleg@fedesta.ru

Олег. 

Закажи бесплатную оценку своего объекта.

Позвоните мне, хочу приценится.