Рынок коммерческой недвижимости. Итоги 2019 прогноз на 2020.

Законодательные изменения

Основное новшество, которое, не исключено, коснется и рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, — возможное принятие законопроекта, который запрещает размещать в помещениях жилых домов объекты общепита, торгующие алкоголем. Также это касается помещений для продажи алкоголя, зал обслуживания которых меньше 20 кв. м. Этот законопроект подробно обсуждался в 2019 году в свете многочисленных жалоб россиян на открытые в их домах «наливайки», которые маскируются под мини-бары с одним столиком.

«Законопроект прошел первое чтение 24 сентября 2019 года, и к настоящему моменту поправки в него не внесены, — комментирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. — В случае принятия законопроекта спрос на такие помещения снизится».

Склады: торжество онлайн-ритейла

Что касается регионов, то 57% всех сделок года пришлось на онлайн-ритейл.

57% сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) — это площади под онлайн-торговлю, которые брали как онлайн-ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения: за предыдущие три года (2016–2018) в этом сегменте были заключены сделки на 50 тыс. кв. м. Но это только начало. Развитие крупнейших игроков онлайн-торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере вызовет дальнейший рост активности на региональных складских рынках: 1.5 млн кв. м складских площадей понадобится регионам России для развития интернет-торговли в ближайшие три года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE

Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

Основные потребители
 
Торговая недвижимость. Регионы

Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE отметил, что до сих пор регионы испытывают дефицит качественных торговых объектов. Во многих городах крупноформатная торговля представлена одним или двумя объектами, которые давно требуют значительного обновления. Однако владельцы ТРЦ пока не готовы вкладываться в дорогостоящую реновацию и занимают выжидательную позицию, стабильности которой способствует дефицит мест для шопинга и досуга. 

Предложение

В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске. 

Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани – средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем,  город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.
Продуктовый ритейл и FMCG: актуальные форматы

Сопоставимые (Like-For-Like) продажи, число покупателей и средний чек в последние годы в гипермаркетах снижаются, а для некоторых сетей характерна отрицательная динамика продаж. Снижение интереса потребителей к гипермаркетам связано с переориентацией потребителя на покупки у дома, ростом онлайн-продаж непродовольственных товаров, составляющих большую долю ассортимента гипермаркетов. Замедление органического роста гипермаркетов наблюдается практически среди всех крупнейших игроков. Наиболее быстрыми темпами растут дискаунтеры и формат «магазин у дома».

Fashion-операторы

Для расширения своих сетей fashion-операторы как правило рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров. Из них более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах. Товарооборот одежных ритейлеров в России растет на уровне 2-4% в год с 2017 года. 

Электроника и бытовая техника

Рынок бытовой техники и электроники с начала 2019 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети по продаже электроники и бытовой техники внедряют магазины малого формата. С начала 2019 года «Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей. Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов.

Интернет-торговля

Динамичный рост интернет-торговли, который мог бы трансформироваться в конкуренцию для традиционной торговли, характерен на сегодняшний день только для Московского региона, Санкт-Петербурга и некоторых городов-миллионников, на которые совокупно приходится более 50% объема рынка российской интернет-торговли (согласно данным Ассоциация компаний интернет-торговли)

Ищете объект для инвестиций или собираетесь продать?

Оставьте заявку на звонок специалиста.